【初心者必見】不動産投資を学習しよう

不動産投資

不動産投資をする際にどんな事をして行ったり、気をつけていけばいいのでしょうか?

そういった不動産投資をしていきたいが何をすればわからない。そういった方向けに

記事を書いています。

表面利回りを調べてみよう

自分がどのくらいの利率で投資をしていくかの大切になる指標です。これを調べる事で

その不動産がどのくらいで運用していくのかが分かります。

表面利回り = 家賃収入 ÷ 物件の値段 * 100

例) 物件 4000万で家賃収入は月額40万だとすると

40 * 12ヶ月  / 4000 * 100 = 0.12 

12%となります。この表面利回りが高いほど投資による回収が早くなります。この利回りは

地方・都心部や間取り築年数などで変わってきます。利回りが高い不動産だけがいい物件という

わけではないので注意しましょう。

本当にその不動産の家賃収入は正しいの?

自分が欲しい物件の家賃が現在の家賃価格で運用していけるのかどうかは、色々な賃貸サイトから

「間取り」や「駅までの距離」「築年数」などより確認することができます。今現在の賃借人が

他の物件と同様の値段で借りられているのか確認してみましょう。

不動産を購入する際にどんな諸経費がかかるの?

仲介手数料

不動産仲介会社に支払う費用です。この価格は物件価格の3% + 6万円に消費税を入れた額が

相場です。

印紙税

不動産を購入する際に作成した書面に課税されるもので、不動産購入価格によって変動します。

司法書士手数料

不動産の所有者が変わった事によって生じた手続きをしてくれる際に払う報酬のことです。

およそ10万から20万となっています。

登録免許税

登記をする際に生じる税金です。「固定資産税評価額」に対して2%かかります。

不動産取得税

購入して半年後にやってくる取得税です。評価額の4%となるので忘れずにその資金を

保有しておく必要があります。

不動産のランニングコストはどんなものがかかるの?

管理費

管理はマンションを運営する際に必要となる費用のことです。共有部分の清掃や水道光熱費などに当てられます。

修繕積立金

修繕積立金は、外壁等の塗り替えなど、修繕に必要な費用を積み立てる事を言います。

不動産に支払う管理費

この費用は家賃の徴収や何かトラブルが起きた時の対応などを不動産管理会社に任せる管理費用の事を指します。管理費用は家賃の5%前後が相場です。

固定資産税

土地や建物に対して課される税のことで、固定資産税評価額*1.4%で計算されます。

都市計画税

市街化区域内の土地や建物に対して課される税のことで、固定資産評価額*0.3%で

計算されます。

減価償却費って何?

減価償却費とは、購入した不動産の価値が年数を追うごとに価値が下がっていくものと仮定し、

購入した年に経費として一括で計算するわけではなく、分割して1年ずつ計算する事を

言います。

以下は減価償却の基準になっています。

構造法定耐用年数(新築の場合)中古の場合
SRC/ RC47年(法定耐用年数 – 経過年数) +
金属造 肉厚4mm以上34年 経過年数 * 20%
   肉厚3-4mm以上27年
   肉厚3mm以下19年
木造22年

例として、築26年の4000万のRC物件のうち、土地と建物の部分に当たる金額が2000万で

建物が建物が800万、土地が1200万だった場合は、以下のような計算方法になります。

4000 * 800 / 2000 = 1600万 ※これが減価償却される元となる金額

築26年なので 47 – 26 + 26 * 20% = 26.2年(耐用年数)

1600万 / 26.2年 = 61.06万が一年当たりの減価償却費として計上されます。

購入した価格が全て耐用年数で計算される訳ではない

上記で800 / 2000万で物件の減価償却が計算されているように、4000万から計算

される訳でなく固定資産税評価額の建物に当たる部分の価値から計算されるように

なっています。

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