【投資初心者】不動産投資はどんな投資?

不動産投資

不動産投資を始めようとしている人、副収入が欲しい人、毎日通勤電車で会社に通っている人、将来年金がいくらもらえるかが心配な人、頑張りたい気持ちはあってもどうすればいいのかわからない。

こういった方に向けて、不動産投資の基礎を書きます

なぜ不動産投資に取り組むのか

老後の資金が必要

一般的に、高齢者の夫婦で必要な資金は平均で20万から24万円と言われています。

しかし年金の収入は19-22万とあり、年金だけに頼ってしまうと金額がショートしており、

年金だけでなく、他の収益も必要になっています。

年金以外に必要な資金が3000万と言われており、国に頼った老後のプランだと将来的には

困ってしまう事が考えられます。

ここの生活に月に30万円家賃収入があるだけで、老後で趣味や旅行など落ち着いた

送ることができます。

どんな人が向いているか

仕事が煩雑で副業に使える時間が少ない方

年金受給が心配で、将来もらえるお金を増やしたい方

不動産投資のメリット

・毎月安定した収入が出るため、気持ちにゆとりができる。

・労働して得る収益ではないため、家族との時間が取りやすくなる。(低労働)

・インフレに強く、生活のインフラや食費等々上がったとしても、それに耐えられる。

少ない資金で多額の投資ができる。

不動産投資は基本的には、銀行などから融資を受けて投資をする事が多いため、自己資金が

ない方でもレバレッジ効果を活かしながら安定した投資ができる。

例として500万の自己資金から3000万の物件などを買うことができる。

減価償却などにより節税を生むことができる。

不動産投資は事業なので、様々な費用を経費として申請することができます。

その為、確定申告の際に費用を経費として申告することで節税する事ができます。

経費の例としては、「管理費」、「保険料」、「減価償却費」、「固定資産税」、「都市計画税」

などです。

節税のしすぎは注意?

不動産投資を行うと様々な節税を行うことができますが、銀行は融資の審査を行う際に、利益が

出ていないような税金を納めていない人を敬遠することがあります。

次の不動産を購入する事に比べてると、節税による不動産のメリットは少ない為、過度な節税は

むしろマイナスに働いてしまいます。

生命保険の代わりにできる?

不動産には団体信用生命保険というものがあり、ローンを組んだ人にもしもの事があった

場合は、ローンの残債に相当する保険金を金融機関が払ってくれるというものがあります。

その為、生命保険料を抑えて不動産投資を行ってもしもの場合にも備えることができます。

不動産投資のリスク

空室リスク

空室になると当初予定していた家賃収入がなくなり、キャッシュフローがマイナスに

なってしまう危険性があります。よくあるのが空室率を90%に見込んだ上で、不動産を買うなど

があります。また人気のエリアで購入するのも一つです。人気エリアで不動産を購入すると

必然的に人がその地域に集まってくるので、空室になりにくいことも挙げられます。

他には、リフォームをして家をリノベーションし、物件自体の価値をあげる事によって

人が入るようにする事もできます。ただし、リノベーションは不動産投資初心者には

ハードルが高いことが多い為、あまり部屋自体に問題がある物件は購入する際に

候補から外すことが重要です。

また家賃を下げることも空室リスクを抑えるための候補として挙げられます。

悪い物件を買ってしまうリスク

悪い物件を買ってしまうと、入居者が中々入らなかったり、部屋の状況が悪く、リフォーム

に予想以上の経費がかかってしまったり、入居者のトラブルが起こってしまったりします。

家賃滞納リスク

不動産投資は確実にお金で入ってくるわけではありません。賃貸を借りる入居者がきちんと

家賃を払ってくれる事により、経営が成り立ちます。この滞納を防ぐためには、入居者を

きちんと審査する事で、リスクを抑えることができます。主に確認することは職業や勤務先

年収、連帯保証人などを設けるなどによってリスクを抑えることができますが、与信を行う

会社があるため自分で審査することはあまりありません。(不動産業者に聞いてみましょう)

金利が上昇するリスク

不動産は金利によってキャッシュフローが増減してしまう恐れがあります。

変動金利で借りることなく、固定金利で借りる事によって金利の上昇を回避することができます。

流動性リスク

不動産は、他の金融商品に比べて売却しづらいという部分があります。売却をするとなって

から売却まで1〜2ヶ月かかります。また買いたいと思う人が現れない限り売却することが

できません。

地震や火事などのリスク

1981年以降に建てられて物件であれば新耐震基準の為、ひとまず安心ですが、こういったリスク

に対しては損害保険などによってカバーする事が基本となります。

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